X


تنظیم اساسنامه یا منشور آپارتمان نشینی در ساختمان ها
مدیریت ویژه ساختمان

اساسنامه ساختمان چیست؟

در یک مجتمع مسکونی برای سامان دادن به امور و مشخص کردن وظایف هریک از ساکنین، یک اساسنامه نوشته می شود. این اساسنامه توسط فردی حقوقی تهیه میگردد. یک اساسنامه آپارتمان شامل تمامی مواردی است که مربوط به ساختمان می شود. در یک اساسنامه به مواردی مثل فرهنگ زندگی آپارتمان نشینی، چگونگی انتخاب هیئت مدیره، وظایف مالک و مستاجر، وظایف مدیر ساختمان و … پرداخته شده است. دراصل، اساسنامه آپارتمان همانند یک نوع قراردادی می باشد که برای تنظیم روال کاری یک جمعیت در نظر گرفته شده است.

با توجه به موقعیت های شغلی مناسبی که در شهرها وجود دارد بیشتر جمعیت افراد جویای شغل از شهرستان ها و روستاها به مراکز استانها و کلان شهرها نقل مکان می کنند. با افزایش جمعیت شهرها حالا باید به دنبال راهکاری بود که بتوان این جمعیت بزرگ را اسکان داد. بهترین راهکار برای پاسخگویی به نیاز این افراد، ساختن آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی می باشد. مجتمع های مسکونی قادر هستند تا افراد زیادی را در درون خود اسکان دهند. زندگی آپارتمان نشینی دارای سبک مشخصی می باشد و این سبک خاص دارای قوانین و مقررات مختص به خود می باشد. یک مجتمع مسکونی دارای اساسنامه ای می باشد که در آن به بسیاری از مسائل موجود در آپارتمان پرداخته شده است. در اساسنامه وظایف و مسئولیت های افراد مشخص شده است.

 

تعاریف و اصطلاحات موجود در اساسنامه:

مدیر مجتمع کیست؟ هیئت مدیره ساختمان وظیفه دارند تا فردی را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب نمایند. مدیر نیز وظیفه دارد تا امور جاریه و مدیریتی ساختمان را بر عهده بگیرد و به نظرات ساکنین ساختمان گوش دهد و در تصمیم گیری های مهم، مشکلات ساکنین را در نظر داشته باشد.

 

هیئت مدیره به چه کسانی اطلاق می شود؟ مجمع عمومی ساختمان وظیفه ی تعیین افراد هیئت مدیره را بر عهده دارند . هیئت مدیره ساختمان نیز به افرادی گفته می شود که در امور مربوط به ساختمان نظیر امور مالی و اداری به مدیر ساختمان کمک می نمایند.

 

منظوراز قسمت های مشاع چیست؟ قسمت هایی که به عنوان ملک خصوصی هیچ یک از مالکین شناخته نشده است و همگی حق استفاده از آنرا مطابق قانون دارند. قسمت های مشاع ساختمان شامل پارکینگ، راه پله، درب ورودی، زمین ساختمان، شوفاژ خانه، تاسیسات مشترک، آسانسور، حیاط و … می شود.

 

مجمع عمومی چیست ؟ به مجمعی گفته می شود که اعضای آن از مالکین یا بطور کلی از همه ی اعضای ساکن در ساختمان می باشد که هر چند ماه یکبار مطابق با برنامه ریزی تیم هیئت مدیره تشکیل می شود و این مجمع وظیفه دارد در مورد مسائل مختلف ساختمان ابراز نظر کنند و در رای گیری ها شرکت داشته باشند.




برای بهترین نتیجه

برای پروژه های فوق العاده

برای جلو گیری از مشکل




اساسنامه ساختمان شامل چه مواردی می باشد ؟

1- مشخصات مجتمع مسکونی که شامل نام کامل آن به همراه نشانی، مساحت تقریبی، مساحت تقریبی قسمت های اختصاصی و مشاع می شود.

2- هدف از تهیه اساسنامه باید مشخص گردد. در اساسنامه از حقوق و منافع مالک و مستاجرین حمایت می شود همچنین اساسنامه تیم مدیریتی و خدماتی مجموعه را مجاب می کند تا اقدامات لازم برای نگهداری از بخش های مختلف ساختمان نظیر تاسیسات، قسمت های مشاع و… را در دست بگیرند. در اساسنامه به موضوع تصمیم گیری در مورد هزینه ها و مخارج ساختمان نیز پرداخته شده است و به راه های تامین این هزینه ها که همانا دریافت شارژ ماهانه از ساکنین می باشد، نیز اشاره شده است. در یک مجتمع مسکونی تعدادی از افراد به هدف خدمت رسانی به ساکنین مجتمع یکسری از کارهای خدماتی و مدیریتی را انجام می دهند و ماهیت فعالیت های آنها به نوعی غیرانتفاعی می باشد و وظیفه ی مهم آنها حفظ و نگهداری و مدیریت از قسمت های مختلف ساختمان می باشد که در اساسنامه وظایف این افراد نیز مشخص گردیده است.

3- ارکان مجتمع شامل چند بخش می شود؟ هر مجتمع مسکونی شامل سه رکن اصلی مجمع عمومی، هیئت مدیره و بازرسان می باشد. که هریک از آنها مطابق با قوانین موجود و همچنین موارد ذکر شده در اساسنامه ملزم به اجرای وظایف خود می باشند.

 

نتیجه گیری:

اساسنامه ساختمان یا آپارتمان مهمترین رکن مدیریتی یک ساختمان می باشد. این اساسنامه توسط مجمع عمومی تصویب و بواسطه مدیر ساختمان اجرایی می گردد. در این اساسنامه بیشتر به نیازها، قوانین و مواردی که باید در ساختمان رعایت شود پرداخته می شود. مهمترین بخش اساسنامه ارکان آن است. زیرا این بخش مشخص می کند که مدیر چطور انتخاب شود یا این که نحوه تصویب قوانین و مقررات ساختمان با چه کسی می باشد. اختیارات مدیر و مجمع عمومی از مواردی در این اساسنامه است که تنظیم کننده وظایف این دو بخش می باشد. در کل باید توجه داشت که قوانین مربوط به اساسنامه و آیین نامه ساختمان نباید حاوی مواردی باشد که قوانین تملک آپارتمان را نقض کند. چرا که قانون تملک آپارتمان در تمامی جهات نسبت به اساسنامه ساختمان ارجعیت دارد.

 

 

نکات ضروری در تنظیم اساسنامه

توصیه می شود اساسنامه ساختمان مشمول فصول مختلفی با سرفصل های مستقل باشد که موارد زیر را پوشش دهد:

1- معرفی مشخصات ساختمان: ذکر نشانی و نوع کاربری ساختمان.

2- معرفی کلیات: ذکر قانون ناظر بر اساسنامه و لازم الاجرا بودن آن برای کلیه مالکین.

3- معرفی مجامع عمومی عادی و فوق العاده: ذکر شرایط لازم برای برگزاری این مجمع ها و حد نصاب حاضرین برای رسمیت بخشیدن به دستور جلسات.

4- معرفی هیات مدیره، مدیرمالی، مدیر ساختمان، بازرسین و کمیته های مشترک: ذکر شرح وظایف و حدود اختیارات آنها.

5- معرفی درآمدها و هزینه ها: ذکر منابع درآمد ساختمان که عموما از محلِ پرداخت شارژ تامین می گردد و هزینه های مشترک از جمله تهیه ادوات و اشیاء مشاعات.

6- شرایط بازسازی و تعهدات اختصاصی واحدها: ذکر شروط لازم قبل از بازسازی و کسب تاییدیه هیات مدیره.

7- قسمت های مشترک و مقررات داخلی ساختمان: توجه به این فصل از اساسنامه بسیار اهمیت دارد چرا که مالکیت مشاع مطرح است و تخلف هریک از شرکاء، لطمه به حقوقِ دیگران می زند.

8- مقررات مالی: زمان پرداخت و وصول شارژ ساختمان و ذکر ضمانت اجرای این شروط.

9- حقوق مالکین و تعهدات ساکنین: ذکر حقوق مالکین در فضای اختصاصی و مشترک و ضمانت اجرای عدم ایفاء تعهدات آنها.

10- شرایط انتقال ملک به ثالث: تعهد انتقال دهنده به اعلام و ارایه مستندات انتقال در مهلت مقرر در اساسنامه.

11- حل اختلاف: تعیین مرجع صالح در رفع اختلاف به وجود آمده که عموما با داور مرضی الطرفین، مرتفع می گردد.

12- بیمه ساختمان: شرح جزئیات بیمه ایی که مدیریت ساختمان مسئولیت آن را برعهده دارد.

13- مقررات متفرقه: سایر مواردی که در سرفصل های مذکور گنجانده نشده است.